Das Wertgutachten
Bilder folgen zum Schluß
2.2 Gestalt und Form (Vgl.
Anlagen 3)
Straßenfront: ca. 45 m
Mittlere Tiefe: ca. 15 m
Grundstücksgröße: 700 m²
2.3 Erschließung
Straßenart: Ortsstraße
Straßenausbau: Bitumen c. 3 m breit ohne Fußwege
Höhenlage zur Straße: das Grundstück liegt etwa 0,5 m über der Straßenhöhe
Anschlüsse an Versorgungs-
leitungen und Abwasserbeseitigung: Das Grundstück ist an das örtliche Netz der Elektroenergie sowie Wasserversorgung
angeschlossen.
Die Abwässer werden verrohrt in den Dorfbach
eingeleitet.
Die Fäkalien werden über eine Grube entsorgt.
Grenzverhältnisse, nachbarliche
Gemeinsamkeiten: Die Grenzverhältnisse sind augenscheinlich geregelt.
Baugrund, Grundwasser ( soweit
Augenscheinlich ersichtlich): Der vorhandene Baugrund wird aufgrund seiner Bebauung als tragfähig unterstellt.
Das Wohnhaus ist nicht unterkellert. Im Keller des Seitengebäudes
konnte augenscheinlich kein Grundwasser festgestellt werden.
Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und
kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.
2.4.
Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen)
Grundbuchlich gesicherte
Belastungen: Das Grundbuch wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Es wurde ein Grundbuchauszug zur Einsichtnahme vorgelegt.
Die Abteilungen II und III sind danach ohne Belastungen.
Anmerkung: Schuldverhältnisse aller Art werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt.
Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch
Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden.
Eintragungen im Bau-
lastenverzeichnis: ohne Eintragungen
Nicht eingetragene Sonstige nicht eingetragene Lasten und ( z.B.
Lasten und Rechte: begünstigende) Rechte, sowie Bodenverunreinigungen ( z.B. Altlasten )
sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden.
Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren
Nachforschungen und Untersuchungen angestellt.
Da eine bundeseinheitliche Legaldefinition fehlt, werden unter Altlasten
Belastungen des
Bodens durch Schadstoffe aus gewerblicher und industrieller Nutzung verstanden, von
denen eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausgeht.
Der Verfasser des Gutachtens haftet für keine daraus entstehenden Schäden.
Umlegungs-, Flurbereinigungs-,
Sanierungsverfahren
Denkmalschutz: Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren und Sanierungsverfahren einbezogen.
Denkmalschutz besteht für das Objekt nicht.
Darstellung im Flächen-
nutzungsplan: es liegt kein bestätigter Flächennutzungsplan vor
Entwicklungszustand
( Grundstücksqualität ): das Grundstück ist bebaut
Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten
Vorhabens mit den Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen
Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft.
Bei dieser Wertermittlung wird auftragsgemäß die formelle und materielle Legalität
der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt.
3.0
Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
Art des Gebäudes: Ländliches Siedlungshaus, nicht unterkellert, dass Erdgeschoß überwiegend
als Wirtschaftsräume einschl. kleiner Stallung und das Obergeschoß
als Wohnraum genutzt. Der Bodenraum ist nicht ausgebaut.
Hausvorbau als einfacher Holzbau.
Baujahr: vor 1870, exaktes Baujahr konnte nicht festgestellt werden
Ausführung und Ausstattung
Konstruktionsart: Massivbau
Fundamente: Bruchstein
Umfassungswände: Mischmauerwerk, im EG Bruchstein
Sperrschichten: nicht funktionsfähig
Innenwände: Mischmauerwerk im EG und Fachwerk im OG
Geschossdecken: Erdgeschoß: Holzbalkendecke, im
Ehem. Stall Ziegel-
gewölbedecke
Obergeschoß: Holzbalkendecke
Treppen: Geschosstreppe: Holztreppe
Treppe zum
Dachraum: Holzleiter
Fußböden: Erdgeschoß: Ortbeton, im Flur mit
Keramikplatten belegt
im Stall Klinkerplatten
Wohn- und
Schlafräume
Im OG: Holzdielung
Dachräume: Holzdielung
Innenansichten: überwiegend verputzt
Deckenflächen: überwiegend verputzt, Balken zum Teil hervorstehend
Fenster: einfach verglast Holzfenster, z.T. mit
Winterfenstern
Türen: Eingangstür: Holzfüllungtür mit
Glaseinsatz
Innentüren: Holzfüllungtüren
Elektroinstallation: Hausanschluß 220 Volt
Die vorgefundene Installation entspricht nicht
dem Stand der Technik.
Sanitäre Installation: einfachste Art ohne Bad und WC mit transportabler
Dusche im EG
Heizung: Kohle – Ofenheizung, nicht alle Räume beheizbar
Warmwasserversorgung: ohne
Außenverkleidung: keine
Dachkonstruktion: Zimmermannsmäßig abgebundener Holzdachstuhl mit leichter
Schädigung durch tierische Holzschädlinge.
Dachform: Satteldach
Dacheindeckung: Kodersdorfer Dachpfanne
Besondere Bauteile: Hauseingang als einfacher Vorbau.
In Übereinstimmung mit dem Auftraggeber wird dieser Vorbau nicht in
die Bewertung einbezogen, da kein nennenswerter Wert mehr vorhanden ist.
Nebengebäude:
a)
Seitengebäude (ehem. Hofscheune)
Teilunterkellertes Gebäude, ohne feste Zwischendecke, aus Mischmauerwerk, nach
nach oben abgeschlossen durch ein hölzernes Sparrendach gedeckt mit
Biberschwänzen. Die Öffnungen werden durch einfache Holztore
verschlossen.
Das Gebäude hat erhebliche Putz – und Dachschäden.
Der Reparaturaufwand wird mit 10,- TDM geschätzt. Bei einer umgehenden
Abarbeitung des Reparaturrückstaues kann mit einer Restlebensdauer von 20 Jahren
gerechnet werden.
b)
Holzschuppen
Auf dem Grundstück befinden sich weiterhin zwei Holzschuppen, einer an der
Östlichen Gebäudeseite und der andere zwischen Wohnhaus und Scheune.
Beide Schuppen haben die wirtschaftliche und technische Restlebensdauer weit
überschritten und werden in der weiteren Bewertung als Liquidation gewertet.
Außenanlagen:
Als Außenanlagen sind zu bewerten:
- Ver – und Entsorgungsanschlüsse
- Hofbefestigung
- Fäkaliengrube
- Einfriedung
Beschrieben sind vorherrschende Ausführungen, die in Teilbereichen abweichen
können. Die Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Hinweise oder dem
Bauniveau entsprechenden Annahmen und sind deshalb unverbindlich. Vorsorglich wird
darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfung der technischen
Einrichtungen ( Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden.
Aussagen über Baumängel und –schäden können deshalb unvollständig sein.
Grundrissgestaltung: Die Grundrissgestaltung und der gesamte
Innenausbau (einschl. Sanitär) entspricht nicht
mehr heutigen Wohnansprüchen.
Die lichte Höhe im Erdgesch0ß beträgt im
Mittel 1,98 m und im Obergeschoß 1,92 m.
Belichtung und Besonnung: gut
Es sind am Wertermittlungsstichtag umfangreiche Bauschäden sowie Baumängel
(Reparaturstau) zu verzeichnen, die zur Erreichung der in der Wertermittlung angesetzten
technischen Restnutzungsdauer von noch 20 Jahren umgehend beseitigt bzw. gemindert und
in ihrem Fortschreiten gehindert werden müssen. Die Schäden werden nachstehend benannt.
- aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschossmauerwerk
-
Putzschäden, vor allem an der Gebäuderückseite
-
Setzungsrisse
-
Korrosionsschäden an den Deckenträgern der Ziegelgewölbedecke
-
Korrosionsschäden an den Stahlträgern der Ziegelgewölbedecke im
Keller
-
Putzschäden im Gebäude
-
malermäßige Grundinstandsetzung erforderlich
-
schadhafte Holzdielung, vor allem im Bodenbereich
-
Elektro – sowieSanitärinstallation stark überaltert
-
leichte Schädigung des Dachstuhles durch Befall tierischer
Holzschädlinge
-
schadhafte Stützmauer im Bereich des Hofes
-
div. Kleinreparaturen
Der Aufwand zur Beseitigung der Bauschäden und – mängel wird mit ca. 31,- TDM geschätzt.
Anmerkung: Die hier ausgewiesenen Mindestkosten für den Reparaturaufwand ermitteln sich als
Ergebnis einer überschlägigen Schätzung auf Grund der durchgeführten Ortsbesichtigung
und gemachten Angaben nach bundesdurchschnittlich üblichen Preisen.
Zur Ermittlung exakter Kosten sind Kostenangebote reparaturausführender Firmen einzuholen, bzw.
durch einen Sachverständigen für Bauschäden im Hochbau festzustellen.
Die geschätzten Kosten zur Beseitigung der Bauschäden und – mängel beinhalten
keinerlei Kosten für Modernisierung, Wärmeschutzmaßnahmen, Einbau üblicher Standardfenster sowie
einer modernen Heizungsanlage und Arbeiten, die sich aus normalen Alterungserscheinungen ergeben,
da diese im Betrag der Alterswertminderung berücksichtigt werden.
Eine Haftung für Schäden, die sich aus nicht sichtbaren, verdeckten Mängeln ergeben können
und ohne zerstörende Untersuchungen nicht feststellbar sind, wie z.B. schadhafte Holzbalken innerhalb
von Decken, zum Teil zugesetzte Rohrleitungen, undichte Entwässerungsleitungen und Gruben im Erdreich
sowie nicht den technischen Vorschriften entsprechend verlegte Elektroinstallation, wird vom
Sachverständigen ausgeschlossen. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt.
Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende
Baumaterialien erfolgten auftragsgemäß nicht.
Allgemeinbeurteilung:
Das Objekt entspricht einem einfachen Siedlungshaus unter Beachtung seines Alters und seiner bisherigen Nutzung.
Während der jedoch in ihrer Grundhaftigkeit und zeitlichen Abfolge eine nachhaltige Wertverbesserung am Gebäude
nur bedingt und in den wichtigsten Sanierungsbereichen nicht zur Folge hatten.
Insgesamt bedarf die Immobilie, für eine weitere Nutzung, einer grundhaften Sanierung aller Bauwerksteile und der Innenausstattung.
Besonders problematisch erscheinen dabei die vorgefundenen lichten Geschosshöhen.
Alle oben angeführten wesentlichen Feststellungen und die zum Wertermittlungsstichtag festgestellten und in
diesem Rahmen nur unvollständig aufgezeigten Bauschäden an der Bausubstanz und der Innenausstattung
beeinflussen neben der allgemeinen Wertminderung maßgebend den zu ermittelnden Verkehrswert.
Das Bauwerk ist bedingt sanierungsfähig.
Die technische Restlebensdauer wird aufgrund der vorgefundenen Baustoffe bei einer umgehenden Abarbeitung
der Baumängel und –schäden ohne Sanierung des Objektes auf 10 Jahre geschätzt.
4.0 Allgemeine Grundstücksdaten
- siehe Anlage 1
5.0 Allgemeines
5.1 Definition des
Verkehrswerts
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheiten und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Dabei haben Kaufpreise, die aus persönlichen Gründen oder wegen ungewöhnlichen Umständen besonders
hoch oder besonders niedrig liegen, außer Betracht zu bleiben
( Not-, Liebhaber-, Gefälligkeits-, Spekulations- und / oder Interessenpreise ).
5.2
Wertermittlungsgrundlagen
Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten
verwendete Literatur sind in der Anlage 4 „Literaturverzeichnis“ aufgeführt.
5.3 Auswahl des
Wertermittlungsverfahren
Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert derartiger
Objekte vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung
von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind.
Das Sachwertverfahren basiert im wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird
als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen
Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt.
6.0.
Bodenwertermittlung
Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im
Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
(vlg. § 13 Abs.1 i.V. mit § 15 Abs.2 und § 21 Abs.2 WertV).
Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur
Bodenwertermittlung herangezogen werden ( § 13 Abs.2 WertV).
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit
von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im
wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den
Quadratmeter Grundstücksfläche.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück spezielle
Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt-
bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem
Bodenrichtwert.
6.1.Bodenwert
des Bewertungsobjekts
Der Bodenrichtwert beträgt lt. Bodenrichtwertkarte und Rücksprache beim
Gutachterausschuß für Grundstückswerte des Landkreises
am 27.08.1994
in der Gemeinde
zum Stichtag 31.12.1993 = 12,00 DM/m²
Das Richtwertgrundstück ist wie folgt definiert:
Baufläche/Baugebiet = Dorfgebiet
erschließungsbeitrags-
rechtlicher Zustand = teilerschlossen nach örtlicher Lage
( örtliche Kanalisation noch nicht realisiert)
Geschossflächenzahl (GFZ) = 1,20
Die GFZ des Bewertungsobjekts beträgt 0,88.
Im folgenden wird der Richtwert auf dieses Maß der baulichen Nutzung anhand der
Umrechnungskoeffizient für GFZ 1,20 = 1,100
Umrechnungskoeffizient für GFZ 0,88 = 0,940
12,00 DM/m² + 0,940 / 1,100 = 10,25 DM/m²
Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und
des Verhältnisses der Maße der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und
Bewertungsobjekt sowie der gegenüber dem Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt
sowie der gegenüber dem Richtwertgrundstück abweichenden Grundstücksqualität
insbesondere
– der baulichen Ausnutzbarkeit
– der Grundstückslage
– des Erschließungszustands
wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag 26.08.1994
wie folgt geschätzt::
- teilweise erschließungsbeitragspflichtiges
275,00 m² * 11,00 DM/m² = 3025,00 DM
- hausnahes
Garten
425,00 m² *
3,50 DM/m² =
1487,50 DM
Grundstücksgröße: 700,00 m² Bodenwert: 4512,50 DM
7.0.
Sachwertermittlung
Das Sachwertverfahren ist in §§ 21-25 WertV gesetzlich geregelt.
Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der
baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage
von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen)
darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.
7.1.
Normalherstellungskosten
Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den
Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1913 angesetzt.
Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den Tabellen aus Ross/Brachmann/Holzner entnommen.
7.2.
Baunebenkosten
Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung,
Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom
Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der
Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann nachstehenden Berechnung entnommen werden,
7.3.
Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei
ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Die Ansätze können der nachstehenden Berechnung entnommen werden.
7.4.
technische Wertminderung
Die technische Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden.
a)wegen
Alters
Die Alterswertminderung wird nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig
geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Lebensdauer ermittelt.
Das jeweils gewählte Alterswertminderungsmodell ist in der Berechnung angegeben.
b)Wegen
Baumängeln und Bauschäden
- siehe Gebäudebeschreibung
Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängeln wurden
nach bundesdurchschnittlichen üblichen Preisen auf der Grundlage des Baupreishandbuches (Sirados) ermittelt.
7.5.
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Sonstige bisher noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere eine wirtschaftliche
Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhalterungszustand aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindung)
werden nach
§ 25 WertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag berücksichtigt.
7.6.
Ermittlung der Gebäudewerte
1.Wohnhaus
(differenzierte Sachwertermittlung)
*
Umbauter Raum
476,00 cdm
Die Ermittlung des umbauten Raumes wurde
von mir durchgeführt. Die Berechnung erfolgte
auf der Grundlage der DIN 277/1950, sie ist
deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung
verwendbar. Dies gilt analog für die anderen
Baulichkeiten.
*
Normalherstellungskosten
im Basisjahr 1913 (ohne Baunebenkosten)
12,00 DM/cbm
Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag
2098,20
(Basisjahr 1913 = 100)
*
Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten)
am Wertermittlungsstichtag 26.08.1994
251,78 DM/cbm
*
Herstellungswert des Gebäudes am
Wertermittlungsstichtag (ohne Baunebenkosten)
umbauter Raum * Normalherstellungskosten
476,00 cbm * 251,78 DM/cbm =
119 847,28 DM
*
Baunebenkosten = 15,00 %
+ 17
977,09 DM
* Herstellungswert des Gebäudes am
Wertermittlungsstichtag (incl. BNK) 137 824,37 DM
* Wertminderung wegen Alters (nach Ross)
Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
Restnutzungsdauer (geschätzt) 20 Jahre
65,625 % des Herstellungswerts
(incl. Baunebenkosten) -90 447,24 DM
* Wertminderung wegen Baumängel und
-schäden insgesamt geschätzt
-31 000,00 DM
Gebäudewert
Wohnhaus
16 377,13 DM
(incl.
Baunebenkosten)
2. Seitengebäude
(differenzierte Sachwertermittlung)
* Umbauter Raum 179,00 cbm
* Normalherstellungskosten
im Basisjahr 1913 (ohne Baunebenkosten) 5,00 DM/cbm
Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag 2 098,2
(Basisjahr 1913 = 100)
* Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten)
am Wertermittlungsstichtag 26.08.1994 104,91 DM/cbm
* Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungs-
stichtag (ohne Baunebenkosten)
umbauter Raum * Normalherstellungskosten
179,00 cbm * 104,91 DM/cbm = 18 778,89 DM
*
Baunebenkosten = 15 %
+
2 816,83 DM
* Herstellungswert des Gebäudes am
Wertermittlungsstichtag (incl. BNK) 21 595,72 DM
* Wertminderung wegen Alters (nach Ross)
Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
Restnutzungsdauer (geschätzt) 20 Jahre
65,625 % des Herstellungswertes
(incl. Baunebenkosten) - 14 172,19 DM
* Wertminderung wegen Baumängel und -schäden
insgesamt geschätzt - 10 000,00 DM
Gebäudewert
Seitengebäude
-2 576,47 DM
(incl. Baunebenkosten)
3.
Schuppen
- Liqudationswert (Abbruchkosten
einschl. Entsorgung - 1 000,00 DM
Gebäudewert (incl. Baunebenkosten) - 1 000,00 DM
7.7.
Zusammenstellung der Sachwerte
Wert der baulichen und sonstigen Anlagen
- Gebäudewerte
1. Wohnhaus 16 377,13 DM
2. Seitengebäude -2 576,47 DM
3. Schuppen -1 000,00 DM
Gebäudewerte insgesamt (incl. BNK) 12 800,66 DM
Wert der Außenanlagen (incl. BNK)
* Einfriedungen 500,00 DM
* Fäkaliengrube 0,00 DM
* Hofbefestigung 800,00 DM
* Ver- und Entsorgungsanschlüsse 800,00 DM
* Stützmauer 0,00 DM
Wert
der Außenanlagen (incl. BNK)
+
2 100,00 DM
Wert der baulichen und sonstigen Anlagen
(incl. Baunebenkosten) 14 900,66 DM
Bodenwert
des bebauten Grundstücks
+
4 512,50 DM
Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks
insgesamt ( Boden + Wert der baulichen und
sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) 19 413,16 DM
Sachwert des Grundstücks 19 413,16 DM
rd.
19 400,00 DM
Wohngrundstück als Siedlungshaus mit ehemals kleiner bäuerlicher Nutzung
Blick auf das Grundstück, von der Ortsdurchgangsstraße gesehen
hintere Ansicht
mit Blick auf die Hoffläche und Bruchsteinstützwand
Putzschäden an der Gebäuderückwand, vor allem im Traufbereich durch schadhafte Dachentwässerung
Setzungsrisse an der Gebäudevorderseite
Anbau eines Schuppens an der östlichen Gebäudeseite
einfacher Vorbau aus Holz am Hauseingang
deutlich sichtbare Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoß des Wohnhauses, hier im Waschhaus
leichte Schädigung des Dachstuhles durch tierische Holzschädlinge
ehem. Stall im Erdgeschoß des Wohnhauses mit Ziegelgewölbedecke
Seitengebäude, ehemals als Scheune mit Futterboden genutzt, und Kellerraum, von der Straße zugängig
Innenansicht des Nordgiebels, das Dach ist schadhaft und muß komplett instandgesetzt werden
Sichtbare Putzschäden an der Westseite
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